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大房企难敌“地头蛇” 2016土地市场有多少“规则”

时间:2017-01-05   来源:北京青年报   点击:

  自从2004年开始实施土地“招拍挂”以来,明文要求经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。虽然在“价高者得”的招拍挂制度下,高地价、土地财政等问题成为楼市顽疾,但不可否认的是,也同样得益于招拍挂,数亿元、数十亿元的土地出让都得以在公开阳光的市场经济下运行。

  但没曾想到,今年以来,这么一项实施了12年之久的老政策在很多地方却开始走样了,一些城市的土地交易被地方保护势力笼罩,原本价高者得的铁律不再有效,反倒是一些“讲不清的拳头”在扰乱着土地交易市场。

  土地交易的地方保护

  
虽然价高者得的土地招拍挂政策已经实施了十二年有余,但在今年一些城市的土地交易市场,明面上实施的是招拍挂,背地里却爆出了各种潜规则。

  受益于京津冀协同发展的政策利好,环北京周边的香河、固安、燕郊、廊坊等县市的价值一路上涨。大型开发企业开始更加频繁地出现在这些地方的土地交易市场,资金雄厚的大房企们也不可避免地与当地房企产生了矛盾。

  今年7月份,万科北京公司在河北省香河县参与拿地时,几名工作人员在前往土地竞拍的途中,被当地黑恶势力撞车殴打。血淋淋的照片被迅速传播,引发京城地产业舆论哗然。

  备受关注的万科出事后,环京区域的种种土地乱象开始被曝光,不少大型房企都在这里栽了跟头。

  在万科员工被殴打后不久,旭辉集团北京事业部员工在河北大厂参与土地投标时,也被当地一伙不明身份人员抢走标书,并扬言威胁“不许再来拍地”。

  不仅如此,碧桂园控股集团在河北省任丘市投标土地时,也被地方政府以“文件不齐”为由拒之门外,公司最终被迫放弃报名。业内人士表示,在整个环首都经济带,土地出让中地方保护主义、暗箱操作“大量存在”。

  为什么当地房企如此激烈地反对大型房企进入尼?因为像万科这样的开发商,产品品质远超本地房企,对于施工环节的成本把控能力也更强。一旦进来,当地买房人就再也看不上本地企业的房子了。就是在这样的逻辑下,最终形成了劣币驱逐良币的畸形市场。

  有环京区域的开发商就反映,近年来环首都地区土地出让大都被本地开发商以低价垄断,土地价格严重扭曲。尤其是香河、大厂一带房价已达到了2万平方米以上,但地价却还停留在几年前约3000元/平方米的水平。

  不仅如此,土地交易的暗箱操作、地方保护主义盛行,不仅限于环京周边地区,一些经济欠发达、市场不完全开放的二三线城市也是“重灾区”。

  例如此前不久,现更名为石榴集团的K2地产,在河南省会城市郑州公开拿地时,先是遭到当地土地一级开发商威逼利诱、阻止进场拍地。随后,公司通过公开竞价成功摘得的一宗地块,却在最后被郑州市国土局以竞买材料不全为由宣布无效,并且没收了2.6亿元的竞买保证金,还公开宣称将其列入黑名单,不得再参加郑州市的土地公开出让交易活动。

  一个被“淡化” 另一个喊“投降”

  
都是因为参与竞拍土地遭遇潜规则,无论是龙头房企万科还是民营企业石榴集团,最后的处理方式只能选择妥协。

  今年7月份,万科集团北京分公司员工在前往香河国土局参加土地招投标的途中遭遇袭击。时隔5个多月,12月16日上午9时,该案在河北省廊坊市香河县人民法院一审公开开庭审理,县人民检察院以被告人涉嫌寻衅滋事罪,向法院提起公诉。四名被告人均表示认罪,法院并未当场宣判。

  但万科方面透露,庭审现场,四名被告人均表示是因为开车斗气,发生了殴打事件。但被害人代理人对检方指控的事实与罪名均表示质疑。他认为被告人并非无故、随意殴打他人,而是有组织、有计划、有组织的进行暴力犯罪。理由包括:案发时,四名被告人均着黑色上衣,持统一的棍棒类凶器,行凶时对被害人进行挨个辨认并在案发后被一辆无牌照的黑色凯美瑞轿车接走等。

  “本案犯罪时间为离土地招标时间不到两小时,犯罪地点为被害人目的地200米左右”,被害人代理人认为,“这说明本案与本次土地招标有极密切关联”。

  不仅如此,万科方面也向北青报记者透露,事发前一晚有万科员工接到一香河本地开发商电话,对方试图劝阻万科参与土拍。

  由此,被害人代理人认为被告人的行为明显超出了寻衅滋事罪的范围,应当以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪、故意毁坏财物罪论处。

  但除被害人证词外,被害人代理人未能出示其他相关证据。

  如果说万科员工在参与拍地途中被打只是淡化处理的话,石榴集团则因为被郑州开发商强烈抵制,不得不公告“投降”。

  12月3日上午,网络上开始流传让K2地产(现更名为石榴集团) “滚出”郑州的图片,在郑州市金水路,有15家开发商, 600辆车,走上街头,要求石榴集团退出郑州土地竞买市场。从微博发出的图片来看,车辆上挂出“K2们滚蛋”、“K2抢地、回迁无望”等标语。随后,石榴集团微信公众号发出这样一则消息,“我们投降,我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。公告内容称:“石榴集团经过审慎的评估,我们决定:全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与,虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金,并获得了竞买的资格。”

  对此,石榴集团虽然婉拒了采访,但一位内部人士仍透露,石榴集团被迫退出郑州,主要就是因为触及了地方土地出让的潜规则,按照郑州的本地规矩,一向有开发商提前进场,定向拿地,返还成本,底价成交的模式,但K2在公开市场的高价拿地,被本地开发商认为是窃取了前期投入的果实,坐享其成,因此才遭到了激烈抵制。

  公开竞买土地不应流于形式

  
不难看出,无论是万科还是石榴集团在今年的遭遇,都让本该透明的土地公开竞买流于形式。曾有声音为这类地方保护性质的潜规则辩护,认为本土开发商底价拿地,有利于房价的稳定,外来开发商推高了价格。

  但实际上,无论是本地还是外来的开发商都是逐利的,在获取土地垄断地位后,开发商们也就拥有了定价权利,低地价不见得一定换来低房价。

  另外,通过潜规则将有实力、有经验的全国性品牌开发商拒之门外,使得在房屋产品的建造上,本土开发商的品质远远落后。最后的实惠也并未落到买房人头上。

  最后,潜规则下难免产生各种利益输送的机会。地方政府和本土企业有着千丝万缕的关系,企业代替政府角色来主导土地开发,既不利于城市的整体规划发展,也不利于城市建设管理的规范。

  正因为如此,有业内人士表示,虽然土地招拍挂制度本身存在着缺陷,价高者得本身也饱受推高房价的诟病,但起码公开的招拍挂模式足够公正、透明。而说不清道不明的潜规则终归是拿不上台面的,更不应该让公开竞买流于形式。

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  今年北京土地出让金缩水6成

  
今年楼市的火热带动了许多城市的土地出让金创下新高,像苏州这样的二线城市也取得了1400亿的卖地收入。反观北京,因为年中多个月的断供,使得今年的土地收入锐减。亚豪机构统计北京市土地整理储备中心的数据显示,截至12月15日,2016年北京仅成交26宗经营性用地,土地成交金额为772.19亿元,创近4年新低,相比去年1965亿元的土地收入,缩水达6成。

  而同时,商品房市场的成交热度却始终高企,达到4739.39亿元,创下历史新高。相比之下,截至目前,今年北京土地出让收入仅占到当年商品房销售额的16%,这一比重创下历史新低。

  造成这一现象的背后原因在于北京土地市场的“饥饿”供给。据亚豪君岳会统计显示,截至12月15日,今年北京仅供应了27宗经营性用地,目前已成交26宗地块的规划建筑面积471.92万平方米,这三组数据均创近10年新低。

  对此,有业内专家认为,从北京土地市场的交易情况看,成交面积和成交地块数量明显弱于去年,但溢价率和单价等方面却超过去年水平,这从侧面说明土地市场的稀缺性不断强化,土地潜在的获取成本在增加。从土地交易的公告来看,部分用地延期拍卖,也是为了防范土地价格过高的风险。

  另据某地产研究中心的统计数据显示,今年一线城市仅深圳表现较好,土地出让收入超2009-2015年以来年度最高位,北京和广州土地出让金则跌至近几年历史同期的谷底。尤其是在北京,土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。很多城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。


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